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アドバンス・シティ・プランニング

今回の中古ビル再生のターゲットは

中途半端に新しく中途半端に古い1981年以降の「ギリギリ新耐震ビル」

「旧耐震の築古ビルのリノベーション」は「ビルの古さ」を生かした「レトロモダン」の、「ある意味ワンパターン」なデザインですが、今や、人気のデザインテイストです。

一方、時代の要請する最新機能と人気デザインの両方を失いつつある昭和の終わりから平成初期に建てられた「ギリギリ新耐震ビル」では、単なる「原状回復工事」では集客しづらくなっています。こうしたギリギリ新耐震ビルは「フルリノベーション」するにはまだ早すぎる一方で、「無策の空室募集」では賃料単価の下落がますます加速します。

フルリノベーションまでは思い切れない「新耐震ビル」

思い切ったフルリノベーションをしやすい「旧耐震ビル」

オフィスビルのリノベーション事例を通じて賃貸ビル経営に大事な3つの視点をご説明しています

VS

都内に多数ある20坪~30坪前後の小規模オフィスフロアの顧客ターゲット層はどんな企業が多いでしょうか?

新耐震の賃貸ビルではこの「普通のありふれた内装」

でも集客できることが大事です。

築古&小規模の「オフィスのリノベーション」の

人気デザインテイストをご存知ですか?

 

「天井スポットライト照明」

「フローリングの床」

 

もちろん、バリエーションはありますが、基本的には「古さを生かしたレトロモダンなデザイン」のワンパターンなテイストです。

なぜ、みんなワンパターンになるかと言えば、ベースの古さを生かすには、こういう内装デザインが最も費用対効果が高いからです。

上のような「普通の内装デザイン」は、特定層には刺さらないデザインですが、逆に言えば、多くの「普通の内装で十分」というテナント層に幅広くアピールできる普遍性がある上に、メンテナンスも原状回復工事もしやすい、というメリットも大きいことを忘れてはいけません。

 

そこで、私たちは「フルリノベーション」まではまだ早い新耐震ビルでは、こうした「普通の内装」でも周辺相場賃料、あるいはそれ以上で集客できるビルにできるような「空室募集」の方法と、それに合わせたバリューアップ工事を検討し実行しました。

蛍光灯の天井照明にグレーのタイルカーペットのオフィスフロアでは貸せないのでしょうか?

「新耐震ビル」であれば、市場で埋没したビルを「好評価」で

「目立たせる=認知させる」ことができれば集客可能です。

「好評価で市場に認知される」とは

①ターゲットテナント層から「探してもらえる」こと

②仲介業者からテナント候補に「紹介してもらえる」こと

「ギリギリ新耐震ビル」は「新築・築浅ビル」と

「フルリノベーションした旧耐震の築古ビル」

にターゲット層を奪われています。

蛍光灯の天井照明にグレーのタイルカーペットのオフィスフロアというのが、日本のオフィスビルで最もい多い、「普通のオフィス内装デザイン」です。

「ギリギリ新耐震のオフィスビル」ではテナントが入れ替わる際に、「原状回復工事」をする場合、おそらく入居時の「原状」は、この内装であるケースが殆どではないでしょうか。

この内装に戻すと、「新築・築浅ビル」に負けるのは仕方がないとしても、レトロモダンな旧耐震ビルよりも、ビルの機能は劣っていないのに、集客力が落ちるのはなぜでしょうか。

 

それは、おそらく「普通の」オフィス内装デザインが、見た目では「競合ビルと差別化」できない、供給過多のオフィスの中で「埋没」している可能性が高いからです。

 

都内で中小規模のオフィスフロアを探すテナントの多くは、特定の駅よりも、「広さと賃料」を基準に、ある程度、広範囲のエリアで探す企業が多いです。

 

つまり、駅周辺だけでなく、同じ面積と同じ賃料の、かなり広域におけるビルが競合ビルになるため、こうした普通のオフィスビルは「埋没しやすい」のです。

 

こうなると、早期に集客するには「賃料を下げる」か「フリーレント」等の優遇条件をつけるのがセオリーですが・・・それでもなかなか空室が埋まらなくなってきたり、安易な賃料値下げに歯止めをかけたいオーナー様はここが考えどころです。

外壁洗浄だけでも外観は綺麗になるケースが多い「新耐震ビル」

賃料値下げしても空室が埋まりづらいと感じたら・・・

「募集方法に問題がある」か、そうでなければ「バリューアップ工事」が必要かもしれません

中小ビルのバリューアップ空室対策

エントランス・リノベーション

中小オフィスビルのエントランス・リノベーションは実は費用対効果が高い

市場の認知度をあげつつ「テナント候補」からも喜ばれる方法は、フロアの内装リノベーションだけではありません。

 

各フロアのリノベーションは、フロア毎にコストがかかる上に、実際に埋まると、そのフロアの内覧はもうできません。

 

一方、エントランスのリノベーションは、入居テナント全てに喜ばれて、なおかつ、常に集客の際に内覧に来たテナント候補にアピールでき、また、募集の方法次第では、ビルの認知度を上げる「差別化」ができるかもしれない、効果的な空室対策の一つです。

しかし、そう言われても、一時的にコストがそれなりにかかるため、躊躇されるビルオーナー様も多いかと思います。

 

そこで、ビルオーナー様に対して、都内の中小規模ビルでテナントの業種の変化を捉えたビルコンセプトの変更を狙ったリノベーションを実施し集客力を復活させるアプローチを行った事例を、実際に現地をご案内してご説明する個別相談セミナーを実施することとしました。

 

他のビルオーナー様がご所有のビルだと、なかなかご案内が難しいのですが、今回は、弊社グループ所有ビルでの事例につき、期間限定で特別に現地のご案内による「現地内覧セミナー」が可能です。

実地内覧セミナーはこちらのエントランス・リノベーションをご案内。リノベーション前の写真やビル名変更とロゴマークの制作理由の戦略もご説明します。

Entrance Renovation

中小ビルの狭いエントランスだからこそ、費用対効果の高い空室対策につながるリノベーションができる可能性があります。

 

但し、狭いエントランスとは言え、それなりに工事費がかかるのも事実。思い切った工事に踏み切るには、それなりの覚悟と確信が必要です。

 

実際にリノベーション前の写真をお見せしながら、工事後の現地をご案内しますので、工事の費用感も含めて、実際にどこをどのように変えたかをご覧頂ければと思います。

 

このビルは駅から徒歩3分という立地なので、「エントランスのリノベーションまでやらなくても賃料を少し下げればテナントは探せる」ようなビルですが、取得時に大きく稼働率が落ちていたことから、修繕工事の必要なこの機会を捉えてエントランスのデザイン的なリノベーションにもお金をかけました。

 

ずっとビルを保有していて、今後もそのままビルの保有を続ける前提のビルオーナー様には、一時的に多額の工事費がかかるリノベーションまで踏み切れるケースは少ないと思いますが、もし、その余裕がある場合で、また近い将来に資産入れ替え等でビルをご売却される可能性があるオーナー様は、是非、ご検討されることをお勧めします。

中途半端に築年が経過した「ギリギリ新耐震ビル」の集客力をあげるエントランスリノベーションの内覧セミナーのご案内

エントランス・リノベーション

内覧セミナー

ネット非公開の工事費用等のご説明も交えてご案内します。

 

個別相談会実施場所

北辰不動産 本社ビル(六本木ヒルズ至近)

 

現地見学をご希望の場合

JR御茶ノ水・駒込のオフィスビルいずれか、又は両方

 

原則として、平日の10:00~17:00の間

それ以外の時間もご相談可能。

 

対象者:北辰不動産グループとのビル管理等のお取引をご検討頂けるビルオーナー様(不動産業者様は対象外です)

 

受付方法:お問合せ画面よりメールにて申込願います。

現地ご案内が可能なビルのひとつは、JR駒込駅から徒歩3分のオフィスビル「大和駒込ビル」です。

 

築27年経過した中古ビルで取得し経年劣化した部分の修繕工事が必要でしたが、それと同時にエントランスのリノベーションを実施。

その際にこのようなビル名のロゴマークを作りました。

仲介業者様用写真>>

申込画面 >>

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設計につきましても首都圏が中心ですが、ビルの規模や内容により首都圏以外でも対応できる場合がございます。

(いずれも詳細はお問合せ下さい。)

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