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貸ビル業にも多くの事業リスクがあります・・・

 

・不動産の相場変動

・借入している場合は金利上昇リスク

・稼働率低下による収入減少

・建物の劣化

・火災や経年劣化による事故

・自然災害による事故

・不適切なテナントの入居

・各種契約関係のトラブル

・テナント立退きや隣地境界等の権利関係交渉 等

技術と感性をつなぐ豊富な経験と実績が私たちの強みです

The most important thing to know.

初めて賃貸ビルのオーナーになった方や賃貸ビルを相続した2代目ビルオーナーの方へ

賃貸ビルオーナーが最初に知っておくべき、たったひとつのこととは?

本当にあった残念な話

 

これは、まだ私が仲介経験の浅いころにあった本当のお話です。

 

ある東京のサラリーマンのビルオーナー様が親から相続して保有していた福岡の一棟賃貸マンションの実話です。築年も古く修繕費がかさみはじめ、ローンの残債もあり年間のキャッシュ収支が赤字という状況での急ぎの売却の事案です。

 

福岡の地元の仲介業者と組む必要もあり、儲けは微々たる事案で、正直、嫌な予感がしましたが、知人の紹介経由でもあり、これも勉強と思ってお手伝いさせて頂いたのです。

 

この時、必要な書類関係の保存状況の確認をさせていただきたい、とのお願いはしましたが、なかなか提出がない中、「早く売りたいから買手候補者を同時並行で探してほしい」と強く要請され、仕方なくこれに応じて、売却先を探しました。

 

運よく、地元の仲介会社が投資家を探してくれて、売却できそうな状況に近づいたので、必要書類の確認を再度お願いしたところ、長年、父親の代から付き合いのある地元の不動産管理会社に任せたまま、何も売却の準備をしていなかったために、信じがたいことですが、入居者との契約書が見当たらない、ということが判明したのです。管理会社は、契約書は亡くなられた父親に全て送ってあるので「自分の責任ではない」との主張。

 

入居者もコピーを保存しておらず、再度、今の契約状況に合わせて契約書を作成し、締結しなおすという作業が必要になりましたが、地元の管理会社は、売却されると管理を切られると思ったのかどうかわかりませんが、動きは非常に鈍く、入居者との交渉も数か月に及び、買い手候補者も、その状況をみて「管理状態が劣悪な物件で、買ってからも何が出てくるか心配なので、今回は購入を見送る」という結果になりました。

 

残念ながら、この物件の売却にはその後、1年以上もかかった上に、最初の買い手候補の価格を大幅に下回り、ローン残債を賄えず、数千万円もの自己資金を補填して売却するという結果に終わったのです。

 

お気の毒な結果となりましたが、こちらとしてはベストを尽くしてお手伝いしました。これは他の管理会社の悪口を言うためでも何でもない、本当にあった残念なお話なのです。私は、ビル管理会社のやってることなんて、どこも同じ事くらいにしか思っていませんでしたが、ビル経営を片手間でやるサラリーマンのような方ほど、ビルを任せる管理会社のスタンス(技術、ノウハウだけでなく「気持ち」の問題も)、というものがいかに大切なことかを初めて経験した事案となりました。

 

このように契約書を紛失しているケースはさすがにレアだと思いますが、実は、それ以外にも事前に対処しておいた方がいいこと、というのがいくつかあるのですが、プロ業者が仕上げた物件以外で、一般のビルオーナー様が非公開で急ぎ売りされているような物件では、往々にしてこうした問題をいくつか抱えている物件が多いのです。

それは、日頃のビル管理のマネジメントの巧拙次第で、いざという時の売却価格が大きく変動する、ということです。

ビル賃貸事業は不動産特有のリスクのコントロールが必要です

賃貸ビルの保有とは不確実なリスクの連続の中で資産運用する「収益事業」です

賃貸用の1棟ビルを初めて取得されたり、相続でビル承継された2代目ビルオーナー様等はまず、単に有価証券や現預金という資産を持っているのと異なり、ビル賃貸事業の経営者、つまり事業家になられたということを認識する必要があります。

 

利息のほとんどつかない預金に比べると、不動産賃貸は賃料という収入がコンスタントに入ってくる楽な資産運用に見えますが、実は、超長期の事業であるビル賃貸事業は、専門業者である私たちも常に迷うことがたくさんある、不確実なリスクを取り続けていかざる得ない事業でもあります。

 

いきなり悲観的なお話になりましたが、メリットももちろんあります。ビル経営に限らず、事業にはそもそもリスクはつきものです。しかし、ビル賃貸事業のリスクというものは、自分の力ではコントロールできないリスクもありますが、ある程度、予測できて時間とそれなりのコストをかければコントロールできる部分もたくさんあります。

こうしたリスクの具体的な内容と対処法を知っていれば、他の事業をやるよりはずっと安定した事業利益を長期にわたって享受し続けることができる可能性が高い事業でもあります。

不確実な事業リスクの連続である以上、私たちも失敗することはあります。これからも失敗ゼロの自信はありませんが、大事なことは「準備していれば避けられたリスク」を回避する、また「致命的な失敗」をしないようにできるかどうかです。

ビルオーナーが陥りがちな失敗パターン

ビル賃貸事業のリスクには、様々なものがありますが、まずもって、わかりやすいリスクの一つが「空室リスク」です。

 

空室対策でよくある失敗のパターンは次の2つです。

 

よくある失敗パターン~その1.

 

ビルが古くなるにつれ空室が増える、賃料を下げる、という負のスパイラルに陥る。

 

よくある失敗パターン~その2.

 

必要以上に豪華な設備やデザインにお金をかけていて、その割に賃料相場以上では貸せていない、あるいは空室がなかなか埋まらないという状態に陥る。

 

空室リスクの失敗パターン以外で、よくあるのは次のパターンです。

 

よくある失敗パターン~その3.

 

一番、残念なことは、いざという時のためにできることを何もしていないこと、今すぐ売るつもりはなくても、やっておくべきことを疎かにしていることです。

例えば、隣地との境界問題。

賃料さえ入ればいいなら、隣地の境界のことで、お隣ともめていたからと言っても特に困りませんが・・・いざという時に慌てても、時間がないと対処できません。

大企業でも全ての規模や用途の管理や設計が得意という会社は殆どありません

ビルには規模の大小から、店舗やオフィス、住宅等の種別の違いがありますし、また、自分で使用するのか賃貸用なのかも重要です。

そしてとても重要なことですが、こういう不動産の種別、ビルの種別の違いによって、その管理や設計のポイントや必要な体制、ノウハウが異なるということです。

 

ビルオーナーに初めてなられる方等は「大きな有名な会社ほど、少し高くても、何でも一番上手くできるんだろう」と思われている方が意外と多いことに驚かされます。

大会社は私たちのような中小企業よりも、確かに組織力もありサービスの均一性とか優れている部分がたくさんあるでしょう。

しかし、会社の規模だけで管理会社の得意分野を判断してはいけません。

 

大事なことは、上記のような失敗パターンに陥らないような的確なアドバイスを常日頃からしてくれる先かどうかです。

 

私たちは、ビル賃貸事業を半世紀以上、自らがビルを保有して事業を行ってきました。私たちにお任せいただければ、絶対に失敗しないとか、そういう無理なセールストークをするつもりはありません。私たちにできることは、ビルオーナー様と同じ立場でずっとものを考えてきた、お悩みを共有できること、そして、ほんの少し多くの経験をしていることをもとに、アドバイスさせて頂けるかもしれないことがあるということです。

こんなビルとあんなビル・・・同じ「管理」といっても

ビル設備も違えば、全て業務内容が同じなわけがありません。

 

規模や用途に応じた経験と適材組織が重要

その企業のホームページとかを見ればおおよそわかりますが、丸の内にあるような大型ビルばかりが掲載されていれば、その会社はそういうビルの管理を専門にしており、組織も人もノウハウもそこに集中しているはずです。

そういう組織で中小規模のビル管理をやれば、できないことはないでしょうが、彼らから見ればよほど高い手数料を貰えないと「儲けの少ない美味しくない案件」になるうえに、中小規模のビルに特有のノウハウは、そういうビルの管理実績が少なければわからないこともたくさんあるのです。

 

中小規模のビルに強い私たちのような管理会社の方が得意なことがある一方で、大型ビルではそれに対応できる人員組織がなければできません。

 

 

 

 

 

多様な業者様とのネットワーク

北辰不動産グループでは、多様な賃貸ビルでもサポートサービスのご提供が可能です。

 「ひとつの会社でなぜどんなビルも対応できるの?ただの売り文句でしょ?」と思われるかもしれませんが、私たちがそれができる理由は、長年の業歴の中で多くの信用信頼できる同業者も含めた多様な業者様を知っている業者間ネットワークがあるからです。

 

そもそもどんなビルの開発、管理でも、全てをグループ内だけでやろうということではありません。ビル内容に応じて費用対効果と必要なスペックを考えながら、柔軟に組める業者様と組んで、ビルオーナー様にもっともいい方法は何か、というコーディネーターとしてのスタンスでもご提案させて頂きます。

実際に、業種的には一部は競合するような同業者様からテナント管理とビルメンテナンスに分けて、ビルメンテナンスだけをお受けしている、といったビル等もたくさんあります。

 

また、そうした管理部分の分業により、大手企業様の大型本社ビルの元受け管理も行っています。

 

 

 

Network

Network

実際に、数億円規模の一棟RC賃貸マンションから大型オフィスビルまで、規模の異なるビルでも管理をお引き受けしています。

リーシングマネージメント~空室募集広告の独自ノウハウをご紹介

Studio C+

設計と管理の両方ができるからこだわることは・・・

「設計した想い=コンセプト=集客戦略」を管理部門に伝えてテナント募集に生かすこと

賃貸ビルの長期的な資産価値を維持し価値を上げていくために必要なこと

数十年の長きにわたり賃貸も自用も自ら開発・設計・管理してきたからその違いがわかります

不動産募集図面「マイソク」の「広告」としてのクオリティは?

例えば、見栄えが重要な要素でもある新築物件やリノベーションした物件等では、募集広告での見せ方・伝え方の巧拙が募集効果を大きく左右します。せっかくお金をかけてリノベーションしても、募集広告に魅力がなければ、その効果は大きく減ってしまいます。

 

しかし、多くのケースで「マイソク」と呼ばれる「不動産募集図面」ではそうした物件の見栄えの良さが伝わらないようなクオリティの低い写真が使われていることも多く見受けられます。

これは、マイソクは単なる「物件概要」としてしか考えておらず「広告」という重要な側面を理解できていない会社や担当者が作っていることが原因です。

そんなマイソクでは、せっかくの新築やリノベーションの良いイメージが伝わらず成約まで時間がかかったり、酷いケースでは、募集広告に問題があるのに、家賃が高いから決まらないのでは、と本当は決められるかもしれない妥当な賃料設定を値下げしてしまうことにもなりかねません。

Management 

賃貸用の中小ビル・中古ビルの開発や

リノベーション等の空室対策に必要なことは

費用対効果の高い機能美設計

 

設計も管理もできる私たちにご相談下さい

賃貸オフィスや賃貸店舗、住居複合ビル等の

リニューアルや大規模修繕、リノベーション

コンバージョン、建替えや新規開発で必要なこと

 

それは、賃貸ビルとしての費用対効果を見極めた

シンプルな機能美と最適なプラン設計

 

長年の賃貸ビルの管理の中でテナントからのニーズや修理実績などの経験値が蓄積され、それを設計に生かすことができるのです。

マイソクのことが

知りたい方はこちら

STUDIO C+で制作サポートしたマイソクですが、建物外観は誇大広告にならないよう電線を消していないものを使用するといった点等、法的なルールの範囲内でビジュアルクオリティを追求しています。

Design

 

Visual Quality

or Cost?

 

STUDIO C+で制作した写真やCGです。見栄えの重要な物件には、それが伝わるようなクオリティのVisualに仕上げます。

建築デザインディレクション / 株式会社ワンダーウォール / Photo by Studio C+

私たちのサービスは、収益ビル(賃貸ビル、特に店舗、オフィス系のテナントビル)の管理も設計もできる会社としてのサポートです

管理費の値下げだけでは、ビルの本当の集客力は維持できません。

 

管理手数料率は会社によって異なりますので、管理手数料の安い管理会社に変更することで管理コストを削減できるケースがあります。

弊社でも、ご相談頂ければ無料で管理費のお見積りをさせて頂けますので、そうした管理会社の変更のご希望にも対応させて頂けますが、稼働率が下がり始めている中古ビルの場合は、実は、管理費の圧縮よりも、抜本的な空室対策が喫緊の課題であるケースが殆どです。

なぜエントランスのリニューアルに予算配分できたのか?

管理も設計もできる強みを生かして

支出(マイナス)と収入(プラス)の両面からの改善策をご提案

管理費の値下げ目的だけで管理会社を見直そうとされる場合、管理会社変更による管理コストの圧縮もできるかもしれませんが、それだけでは、年々古くなって行くビルの賃料の値下がりや空室率改善の歯止めはできません。

 

築年経過で稼働率が落ちている場合、ビルの状況によっては、バリューアップによる空室対策が有効なケースもあり、これが上手くいけば、稼働率アップ、さらには賃料収入アップにつながり、管理コスト圧縮以上の大きな収支改善ができる可能性があります。

 

私たちが設計と管理の両方ができるメリットは、管理コストという支出面の見直しだけでなく、賃料という収入面の低下に歯止めをかける、あるいはアップさせるというリ・バリューとバリューアップにより、単なる一時しのぎではない、支出と収入の両面からの長期的視点での戦略的改善策のご提案が可能なことです。

Re Value & Value Up

中古オフィスビルのリノベーション事例を通じて、中古ビルの空室対策をご紹介する無料事例ブックご提供!

リノベーションによる空室対策を行った

オフィスビルのバリューアップ事例ご紹介ページへ

30 年を超える設計と管理の実績

私たちが

選ばれる理由

50 年を超えるビル賃貸事業の経験

単に古い箇所を綺麗にしたということでなく、ターゲット変更とビルのブランディングによる認知度アップを狙って成功した事例です。

自らがビル管理もしている設計会社だからこそ

わかることがたくさんあります。

一級建築士事務所 / 総合ビル管理業

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ビル管理の対応可能エリアは原則として東京を中心とした首都圏となります。

設計につきましても首都圏が中心ですが、ビルの規模や内容により首都圏以外でも対応できる場合がございます。(いずれも詳細はお問合せ下さい。)

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