個人ビルオーナー様や不動産ファンド運営会社様へ

賃貸ビルオーナー様 はマイソクとは何か」ご存知ですか? 

マイソクが悪いとADやフリーレントなどの空室対策を講じても効果が出ません

ビルオーナー様限定

マイソクチェック・セミナー

随時受付中(不動産業者様は不可)

 

場所:北辰不動産 本社ビル

(六本木ヒルズ至近)

時間:原則として平日:10:00~17:00

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リノベーションした空室のテナント募集に欠かせないマイソクの条件とは?

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「マイソク」とは賃貸用不動産の空室や売却物件の募集図面です。ご自身の物件のマイソクを見たことはありますか?

 

なぜ異なるデザインでマイソクを作ったのでしょうか?

同じ物件でもマイソクの作り方次第でこれだけイメージが変わります。

この2つのマイソクは、どちらかが優れている、ということでなく、敢えて大きく異なるイメージで2通り作ったものです。

 

新築のデザイナーズマンションの空室募集のためのマイソクですが、募集戦略としてターゲット層を2つ設定しました。

ひとつは、特に「デザイナーズ」へのこだわりはない一般層、もうひとつは、個性的なコンクリート打ち放しのデザイナーズ物件を探している層です。そして、新築なので複数の部屋の募集を行いますが、どちらかを選ぶのでなく、複数タイプのマイソクをどちらも仲介業者ネットワークに流通させました。

例えば、これが私たちの「集客確率を上げる」ための空室対策の広告手法のひとつです。

 

しかし、このようにマイソクに手間をかけている仲介業者さんや管理会社さんは少ないのではないでしょうか?

一度、ご自身のビルで空室が発生した際に、募集をお願いしている業者さんにマイソクを見せてもらって確認してみてはいかがですか?

必ずしも凝ったデザインが必要な訳ではありません

新築やデザイナーズマンションのマイソクは凝ったデザインが必要だと言っている訳ではありません。

 

マイソクは他の多くの仲介業者さんにお客様にセールストークしてもらうための手元営業パンフレットのようなものです。従って物件概要書としての説明事項や物件の売りになるポイント等が適切に掲載されていて、わかりやすいことが前提です。

 

どんなにデザインに凝った紙面でも、仲介業者からみて「わかりづらい、必要項目が掲載されていない」と、「使えないマイソク」としてゴミ箱行きです。

従って、一般的には独自性のある凝ったデザインよりも定型的な配置に決まった要素を並べていく仲介業者さんにとって「見慣れたパターン」の方が使い勝手がいいマイソク、ということにもなります。

しかし、実はここにひとつの大きな落とし穴があります。

 

つまりこの業界では「マイソクなんて定型の物件概要書だ、そんなものに手間暇かけてられない」ということで、「物件の魅力をキャッチコピーとビジュアルで伝える広告でもある」という意識が薄れると、結果的には、マイソク作りは広告作り未経験の不動産会社の営業事務員が作るもの、物件概要や募集条件に誤りがなければ十分、という位置づけになってしまいがちなのです。(それでも十分な物件もたくさんあるし、私たちもそれで十分な物件はそうしていますが・・・・)

 

そうなると問題は、一定のビジュアルクオリティが必要な物件のマイソクの場合です。事案に応じてクオリティの高いマイソクを作れる社員がいない場合、外部の広告制作会社に外注すればいいのですが、実は、この業界は外注して成約させられないと費用が赤字になってしまう、という事情があるためマイソク制作を外注しづらいのです。

すぐにADやFR(フリーレント)ばかりを勧める元付業者さんのマイソクのクオリティに注意

元付の仲介業者さんに空室募集のお願いをすると、よく勧められる条件として聞く言葉は「AD(エーディー)」ではないでしょうか。

ADとはそのままの意味でいえば「広告料」です。これは入居者さんへの優遇条件ではなく、広告費を貸主が負担しますという意味で、入居検討者の方に見える場所には表示しないのが慣例です。

しかしこのADは広告料として妥当な実態と金額レベルを伴わないと法律違反になるため、広告料として妥当でない場合は、最近ではADでなく「入居者対応補助業務手数料」という言葉が使われたりしています。

しかし、結局はADを仲介業者さんに支払うのは仲介成約後なので、事前に本当に広告制作費を専門業者に外注する仲介業者なんて殆どないと思います。

 

現実的には「AD」がないと仲介業者さんの動きが鈍くなるのは事実なので、この手を使うことは否定しませんが、広告図面としてのマイソク紙面には何の工夫もせずに、すぐに「ADが必要ですよね」と求めてくる仲介業者さんではオーナーさんは機会損失している可能性が高いと言えます。

 

仲介業者にはクオリティの高い写真等のパーツを積極的に提供しましょう

仮にマイソク作りのテクニックがあったり、チラシ作りの専門業者に外注しようという場合、ビルのアピールポイントをわかっている、というビルオーナー様がご自身で「マイソク」を作る、あるいは外注業者に内容を指示する、という作り方は、テナントターゲットの想定が固定観念に陥っているケースもあるので、それだけを流通させる、という広告方法には注意が必要です。

 

テナントターゲット層のリサーチが十分でビルのコンセプトが明確であれば、どんなマイソクが効果的かがイメージしやすいのですが、冒頭に記載したように、ターゲット層をひとつに絞り込み過ぎるのが集客効率がいいとは限りません。

 

一方で、複数の仲介業者に募集を任せる(「広告可」としてレインズに掲載する等)場合に重要なことは、ビルオーナー側から、マイソクで使用する写真等のパーツ素材のいいものを能動的に提供する、ということです。

 

仲介業者の空室募集用の写真クオリティに対するこだわりには、明確なスタンスの違いがあります。

一つは、デザイナーズマンション系のサイトを運営しているような業者で自社で綺麗な写真を撮影してWEBサイトに掲載してくれる先。但し、彼らはどんなにクオリティの高い写真ができたたとしても、その写真を競争している同業他社に使われないように「コピー禁止」とかの表示をしてしまいます。

 

そして、もうひとつは、特に仲介物件をデザイナーズ物件に限定していない普通の仲介業者です。普通の仲介業者の物件写真は、写真撮影や修正テクニックは特にない社員が、コンデジで撮影してそのままのデータを使っているケースが殆どです。

 

ビルオーナー様にとって大切なことは、後者の「クオリティの低い物件写真」が、空室募集効果を低くしているばかりか、物件の資産価値そのものにもマイナスを与えている、という認識を持つことです。

 

デザイナーズ系のWEBサイトを運営している業者以外の多くの営業担当者の本音は、WEBサイトやマイソクに掲載する物件写真を自分で撮影したい、とは殆ど思ってはいない、ということです。

 

物件写真を現地まで撮影に行くには、それなりの時間がかかる、けっこう面倒なことなので、ビルオーナーサイドから広告で使用できる物件写真の提供があれば、喜んでその写真を使ってくれます。

(但し、募集広告用に提供する写真は電線等を消した実際と異なる写真は使えません。)

写真やフロア図を提供するページの事例

マイソク(不動産広告チラシ)の制作だけでなく

ビジュアル効果を高める写真や図面等のパーツ制作だけでもサポート致します

Floor Renovation

リノベーション後のフロア写真のクオリティが違うと・・・

コンパクトデジカメ撮影 修正無し

一眼レフ撮影 歪み補正と色調補正の修正済

まるでリノベーション前のよう・・・

天井照明はライティングレール式にリノベーションしてLEDスポットライトを採用、床は鮮やかなブルーのタイルカーペットで張り替えました。

このオフィスフロアを左の写真でマイソクや空室募集サイトに掲載されたらどうなるでしょうか?

これでは、お金をかけてリノベーションしたばかりのフロアにはとても見えないはずです。

 

人間は視覚からのインパクトを大きく受けますので、募集広告で、いくら「リノベーションしました」というキャッチコピーを謳ってもビジュアルの魅力が伝わらなければ集客効果は出ません。

 

つまり、マイソク全体のデザインクオリティには目をつぶれるとしても、最低限、見逃してはならないのは物件写真のクオリティということになりますが、実は、さきほどと同じ理由で、物件写真も左のような写真を平気で使用してしまっているマイソクやネット広告で溢れているのが実態なのです。

 

Studio C+

STUDIO C+は北辰不動産グループ内の不動産広告物制作のサポート専門チームです。

不動産の募集広告「マイソク」に使われている写真のクオリティは大丈夫ですか?

見栄えが重要な要素でもあるリノベーションでは、募集広告での見せ方・伝え方の巧拙が募集効果を大きく左右します。

 

つまり、新築やリノベーションしたような見栄えの重要な物件のマイソクで使用される写真のクオリティが低いということは、物件本来の魅力を伝えられていませんので、相当な期間の機会損失をしている懸念があります。

 

絶対にプロカメラマンレベルの100点満点の写真が必要ということではなく、少なくとも、新築、築浅、デザイナーズ、リノベーション物件等はある程度、見栄えのいいハイクオリティな写真をマイソクに使用すべきです。

こちらはプロによる100点の写真ではありません。

Studio C+チームの一般社員が撮影と加工修正テクニックを習得して仕上げたものです。

Visual Quality

Studio C+の写真やCGの制作ポリシー ~ 常に空室対策の広告パーツとしてストック

3Dオフィスレイアウト

フル・コンピュータグラフィクスで、オフィスレイアウト図を制作した事例。

フロア図だけでは、入居検討者が広さをイメージしづらいことから、実在する家具の寸法と同じCG家具を配置して、検討しやすくしています。

 

私たちが作った家具レイアウトCGを気にいられて、入居契約後に実際のレイアウトの参考にされたテナント様もたくさんおられます。

 

他社では入手できない独自ノウハウを公開

KASERU

・内覧会の実施と仲介業者アンケートに基づく市場調査

・業界の常識とは異なる差別化戦略の検討

・ビルのポジショニングを変えるバリューアップ戦略

・コスト対効果を考えたリノベーションのデザイン決定

・リノベーションの空室募集におけるマイソク作りのノウハウ

RENOVATION

上記の他、右のような実際の

リノベーション工事と空室対策の実際

をご紹介しています。

家具CGによるステージング

新築なのに、あるいは原状回復(リニューアル)やリノベーションしたのに空室が埋まらない、そんなビルオーナー様へ

実際の室内写真にコンピュータグラフィクスの家具を合成して、バーチャル・ステージングを行った事例。

 

日本で「ステージング」という言葉は最近、ようやく話題になりつつありますが、私たちは何年も前からこうしたCGによる家具合成でモデルルーム撮影まではできない物件でも、ステージングを行ってきました。 

Studio C+チームでは、このように、ただ単に綺麗な写真やCGを制作しているのでなく、賃貸ビルとして必要になる空室募集時の広告パーツであることを常に意識し、実践的な空室対策ノウハウ等を現場と共有した上でのプロデューサーの立場で制作していることが、一般の広告制作会社等への外注と大きく異なる点です。

 

そして、そのパーツを使用して効果的なマイソク作りを行いリノベーション等の見栄えの重要な賃貸物件のテナント募集の効果を最大化するようサポートしています。

グループの企業概要はこちら

「STUDIO C+」は建築物の写真撮影や撮影スタジオの運営業務を目的とする専門業者ではありません。

賃貸ビル管理における空室対策のサポートを行う不動産マーケティングと広告の社内専門チームです

他社では入手できない当社独自の

秘密の募集ノウハウ等も公開!

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設計につきましても首都圏が中心ですが、ビルの規模や内容により首都圏以外でも対応できる場合がございます。(いずれも詳細はお問合せ下さい。)

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