オフィスのリノベーションというとレトロモダン風なデザインが大人気ですが、中途半端に古い「ギリギリ新耐震ビル」も予め、ここまでやらないと貸せないでしょうか?

東京の店舗ビル・事務所ビル等の

中古ビル・中小ビルのオーナー様へ

ADVANCE CITY PLANNING

中古ビルのバリューアップ再生事例

 

ビルのコンセプトを時代の変化にマッチさせることで、

長期的に高い費用対効果が見込める「空室対策」とは?

御茶ノ水又は駒込のオフィスビルで

エントランス・リノベーション実例をご紹介する

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こちらは旧耐震のオフィスビルのフロア・リノベーション事例。

天井スポットライト、配管剥き出し、フローリングというレトロモダンの

3点セット。ある意味、ワンパターンなデザインですが特定層には大人気。

当然ですが、古いビルの方が「レトロ」な風合いを出しやすいんですよね。

事例物件の内覧対応

オフィスビルのリノベーション事例を通じて賃貸ビル経営に大事な3つの視点をご説明しています

株式会社

アドバンス・シティ・プランニング

平成初期に建てられた中小規模の新耐震ビルの多くは時代の変化に合わせて質的改善を要する時期がきています

設計・ビル管理のご相談

賃貸ビル事業は時代とともに変化し続ける周辺環境への絶えざる変化への対応が必要な超長期の事業です

店舗ビル、オフィスビル、賃貸併用住宅ビル等の賃貸ビルのオーナー様へリノベーション事例を無料でご提供中

新耐震ビルだから20年程度経過したぐらいでは建替えは必要ないし、テナントが入れかわる都度、原状回復工事でフロアや室内はそこそこきれいにできる・・・・・だから、立地がよほど悪くなければ、高い稼働率を維持するのはそう難しくはない・・・はずなのに。

 

そんな都内の賃貸ビルが、なぜか、空室がなかなか埋まらなくなって

稼働率が低下してきた、というケースが増えていませんか?

オフィスの

リノベーション

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国をあげて「働き方改革」が叫ばれる時代です。

北辰不動産グループの賃貸ビル事業

私たちは、旧耐震ビルで築年的にはもう建替えた方が良いという老朽化したビルの再開発だけではなく、まだまだ建物の寿命が残っている新耐震の中古ビルなのに、なぜか稼働率が低くなって売りに出されたようなビルを取得して、様々な手法で空室対策を施し、もう一度、新築時のように満室稼働させる

 

「中古ビル再生」にも取り組んでいます。

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30年を超える

設計と管理の実績

97%を超える

平均稼働率の維持

修理して動いても骨董品が好きな人しか使いません。

50年を超える

ビル賃貸事業の経験

TIME GOES BY

平成の初めには「スマホ」も「SNS」もありませんでした

成の初期に建てられたビルは新耐震ビルでもあり、鉄筋コンクリートや鉄骨造りの中小店舗、オフィスビルであれば、構造的にはまだ20年、30年と持たせることができるはずです。

賃貸ビルの宿命として築年数の経過とともに物理的な経年劣化が生じ、その築年に応じて形成された周辺相場に合わせて賃料を下げて集客せざる得なくなる、というのが一般的な賃貸ビル市場です。

 

しかし平成の時代になっておきたことは、単なる景気変動だけでなく、世の中全ての仕組み、働き方、生活様式、さらには

 

価値観までもが大きく変化したことです。

 

その結果、立地によっては新築時に想定したターゲット顧客ニーズそのものが変化し、必要なスペックも変化してしまうといったことが起きました。

つまり、 

建物の「質的な劣化=陳腐化」

が発生してしまうのです。

「スマホ」もない時代を

知らない世代が主役です。

東京エリアで、中小規模の店舗ビル、オフィスビル、住居複合ビルを中心に

数百の設計実績、200棟以上の管理棟数があります

オフィスのリノベーションのデザインが気になる方

 

原状回復工事でリニューアルに止めるかリノベーションすべきか費用でお悩みの方

 

リノベーションまでは踏み切れないが、何かいい空室対策はないか、お探しの方

 

 

 

10年ひと昔、20年はふた昔・・・・時代は大きく変わり

テナントニーズも大きく変わっているのに・・・・

何もしなければ、ビルは古くなっていくのは当たり前ですが

そこには質的な「陳腐化」という落とし穴も・・・

抜本的な中古賃貸ビル再生とは「ニーズへのアンマッチ=質的な陳腐化」を解消する「空室対策」

中古ビルの「空室対策」にはいくつかの方法がありますが、最も手っ取り早い方法は、テナントが決まるまで「単純に賃料を下げる」という価格勝負一本で対応することですが、これはタイミングがとても難しく、やり方を失敗すると大きく資産価値を下げる方法です。

 

 

相場の後追いでズルズル値下げすると価格競争力がなくなりますから、競合ビルより先に値下げする、鋭敏な相場観が必要ですが、周辺相場の先陣を切って値下げするということは、実際には容易ではありません。

 

さらに、集客力が落ちた原因が単に築年の経過によるものだけでなく、テナントニーズとマッチしない「陳腐化」を起こしていた場合、少し賃料を下げた程度では決まりづらくなっています。

「陳腐化」は経年劣化より怖い!?

ビルの資産価値を維持し高めていく「効果的な空室対策」を行うためには、このような「陳腐化=質的な価値の劣化」がないかをマーケティングに基づいて分析把握し、「陳腐化」という

 

市場ニーズとのアンマッチな状態を解消する

 

ことができるかどうか、が実はその後のビルの「空室率=平均稼働率=賃貸ビルの資産価値」を大きく左右します。

 

そのために必要なことは・・・

建て替えか追加投資による延命かの二者択一です。

 

私たちも、やる前から上手くいくことが100%わかっていることなどありません。常に「将来の不確実なリスク」に対して、合理性のない博打を打つのでなく、合理的に予測して成功確率の高い方法を採用していくしかありません。

賃貸ビルの設計にはバランスをとるべき機能美の境界があります

原状回復工事しただけでは貸しづらくなった時が「考え時」です。

ビルのターゲット層を大胆に変えるリノベーションやコンバージョンとビルのブランディング戦略の組み合わせ

中古ビルの空室対策の中でも、こうしたビルのテナントターゲットを大胆に変えたり、大きく変化したテナントニーズに対応しようという

 

「ビルの質的な陳腐化」を解消する手法が、経年劣化した部分の修繕工事やテナント退去後に行う「原状回復工事」とは異なる

 

「リノベーション」や「コンバージョン」というバリューアップ工事による空室対策です。

 

さらに、私たちはこうしたビルのバリューアップ工事に合わせて、工事後のテナント募集の広告プロモーションまでトータルに考えた、

ビルのブランディングで、ポジショニングを変えて満室稼働を達成した事例をご紹介します。

中小ビルオーナー様のビルの資産価値を高める設計・管理とは?

中古オフィスビルの市場ポジショニングを変えるリノベーション再生事例の一部をご紹介

賃貸オフィスや賃貸店舗、住居複合ビル等のリニューアルや大規模修繕、リノベーション、コンバージョン、建替えや新規開発において、もし将来の不動産としての資産価値を重視されるのであれば・・・

 

賃貸ビルとしての日常のメンテナンスのしやすさ、入居者目線での本当に必要な機能と快適性を備えたシンプルなデザイン、といった費用対効果の高い「機能美」を備え事業収支が良好で長期安定稼働するビルであることが重要です。

Design?

Entrance Renovation

Cost?

エントランスはビルの顔・・・なのに

Before

After

中小規模の店舗・オフィス・商業系ビルや賃貸併用住宅等の賃貸ビル設計に強い理由

賃貸ビルの設計とはどうあるべきか

費用対効果の追及にはどこにお金をかけるべきか?

 

賃貸ビルはもちろんのこと、自用ビルも賃貸ビルも設計してきた経験と、それらのビルを長年管理し、日頃のメンテナンスから大規模修繕、原状回復工事のリニューアルやリノベーション、コンバーションまで、ビルの新築から建て替えまでの全てのステージに自ら携わり寄り添ってきたからこそわかるノウハウがあります。

こちらは、私たち北辰不動産グループが中古で購入した賃貸オフィスビルのエントランスです。

 

リニューアル前は入口を入ると正面にポストが並び、確かに機能的には使いやすいのですが、上の写真のように、見た目は少し残念な状態になっていました。

 

よくありがちな光景ですが、空室のフロアのポストにはテープが張られ、いきなり、いかにも不人気そうなイメージです。

エントランスが変わればビルイメージも一新

このビルのエントランスは何か手を入れなければならないほどの汚れや破損個所がある訳でもなく、ここに大きな費用をかけてまで・・・という議論もありました。

しかし、平成築の新耐震ビルで外観もまだ綺麗なビルにもかかわらず、稼働率が大きく低下していたため、何らかの改善策が必要でした。

そうした事情の中で、なぜ、このエントランスのリノベーションに踏み切ったのか、そして工事費用をどのように配分したか。

 

同じものが2つとないビルでは、何がベストか比較することができません。神のみぞ知る、ですが、周辺賃料相場を超える賃料で「満室稼働」という結果を出せれば、ベストかどうかはわからなくても、よりベターな選択だったと言えるはずです。

 

私たちは、ビルのテナントターゲットを変える戦略を採用し、それに合わせて、ビルの大幅なイメージチェンジを狙って、ビル名の変更とエントランスのリノベーションを同時に実行しました。

新耐震ビルの事例

旧耐震ビルの事例

リノベーションのデザインプランもグループ内の一級建築士事務所「アドバンス・シティ・プランニング」にビルのブランディングというリーシング戦略にあったデザインを考えてもらいました。

新耐震ビルだけあって、外観はまだまだ綺麗なビルです。

Floor Renovation

After

Before

一方、右上のフロア写真は実は旧耐震のオフィスビルで、私たちが取得する前にこの内装にリノベーションされていました。

 

古くなったオフィスの床をフローリングを貼ってしまう内装は特定層にはとても人気がある「刺さるデザイン」で、私たちも、フローリングの床にすることも検討しましたが、左の新耐震ビルでは、なぜ床をタイルカーペットのままの内装にしたのでしょうか?

 

その理由は、事例ブックをご覧ください。

テナント退去直後で原状回復工事前の状態。

ここで、このまま現状回復工事をして終わらせるのが一番、安上がりですが・・・・

 

床はフローリングにせずタイルカーペットでモダンに見せる

普通はこんな感じで原状回復工事をしてテナント募集しますが、今回は、このフロアの天井と水回りをリノベーションすることにしました。

 

このオフィスビルは原状回復して普通のオフィス内装にするだけでも貸せないことはない、という新耐震のオフィス物件でしたが、年数の経過とともに、ありふれた競合多数のオフィスビルとなり、賃料を下げないと苦戦するかもしれない状況でした。

そこで前テナント退去の際に原状回復費に資金を追加してリノベーションすることを検討しました。

 

最終的に、天井照明はライティングレール式にリノベーションしてLEDスポットライトと直管型蛍光管を混在させましたが、床はブルーのタイルカーペットという普通のオフィスでもよく見かけるものに止めました。

 

なぜ、このような内装デザインを採用したのか?

それは、テナントターゲットを従来の御茶ノ水周辺の限定的なオフィスニーズから、東京全体の中小オフィスニーズの大半を占める顧客に広げつつ、今後の長期的な費用対効果も考えた結果です。 

詳細は事例ブックをご覧ください。)

 

 

床はオーソドックスにグレーにする、というプランもCGで検討しました。

Virtual Staging

CGであれば複数のデザインバリエーションを柔軟に検討することができます。

天井を黒くして床はグレーにした場合のオフィスイメージです。

イメージをわかりやすく伝えるCG合成のステージング手法

天井がスポットライトで床をブルーのタイルカーペットにした内装は少ないため、入居検討者が実際にどんなオフィスにできるのかをイメージしづらいという心配があります。そこで、実際のフロア写真にオフィス家具をCGで合成し、クリエイティブなデザイナーズオフィスのイメージのマイソク(募集広告)を制作して掲載しました。

 

こうしたCG等の画像を不動産広告で使用する際は、気を付けなければならない注意点もあります。CG制作の専門会社への外注と違うのは、私たちは賃貸ビルの事業、テナント募集のプロ事業者の視点から、真に効果的なCG活用等を考えた広告ディレクションを行えることです。

中古物件が多い欧米では、不動産をより魅力的に見せる方法として何年も前から行われてきた手法があります。

それが「ホームステージング」と言われる手法です。

 

空室のまま紹介するのではなく、家具や小物を設置することで、物件そのものの魅力をより引き出して見せるのです。

しかしながら実際の家具や小物を用意し、物件に設置することは容易なことではありません。

 

そこで最近注目されてきているのが「VR(ヴァーチャルリアリティ)」を使った「ホームステージング」=「バーチャルステージング」です。

 

私たちは、この言葉が今のように注目を浴びる何年も前からこの手法を用いた3DCGの広告プロモーションも活用してきました。

 

家具を設置したフロア図は部屋の広さを直観的にイメージできるメリットがあります。

家具がないフロア図の方が、実は狭く感じるという人が多いのです。

結局・・・コストと機能美のバランスがとれた効果的なリノベーションで空室対策を成功させる条件とは?

私たちが実際にやった中古オフィスビルの

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設計につきましても首都圏が中心ですが、ビルの規模や内容により首都圏以外でも対応できる場合がございます。

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上記の他、右のような実際の

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をご紹介しています。

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