The only thing to know first.

賃貸ビルオーナーが最初に知っておくべき、たったひとつのこととは?

初めて賃貸ビルのオーナーになった方や賃貸ビルを相続した2代目ビルオーナーの方へ

東京の店舗ビル・事務所ビル・住居複合ビル等の

管理会社をお探しの方やビルオーナー様へ

 

テナントビル(賃貸ビル・収益ビル)のことなら

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ビルの規模と種類に応じた管理会社の選び方があります

ビルオーナーは経営者です

3DのCGを作成して完成前の賃貸ビルの募集をかけた事例

ビルオーナー様が自分ではできない面倒なことも空室対策に必要なことなら何でもサポートするのが管理会社の仕事ですが・・・そのノウハウやできることには実は、管理会社ごとに差があるのです。

 賃貸用の1棟ビルを初めて取得されたり、相続でビル承継された2代目ビルオーナー様等はまず、ビルの不動産としての長期的な資産価値を維持し上げていくというビル賃貸事業の経営者になられたという意識が大事です。

 

時価変動する資産でも、株式のように相場だけに左右される金融資産とは違い、ビルオーナー様の運用の巧拙が不動産としての資産価値を大きく左右するということを認識する必要があります。

 

仮に今の売買可能な時価が3億円のビルだとして、市場相場変動がないとして、数年後に急に売却しなければならなくなった場合、管理運用の巧拙次第で大きく変動があっても不思議ではありません。

もし1割なら金額にして3,000万円、2割なら6,000万円もの金額になりますし、あるいはそれ以上の額になることもあります。

 

 

 

 

 

中小規模の店舗ビル、オフィスビル、住居複合ビルを中心に

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リノベーション事例ブックの内容の一部を抜粋してご紹介

そして、ビルオーナー様から委託を受けてビルを管理する会社の大事な仕事はビルオーナー様の大事な資産を単に管理、維持するだけでなく、適切なバリューアップ等の空室対策のサポート・アドバイスをすることです。

 

その管理会社が・・・

ビルオーナー様のご所有のビルの空室対策やバリューアップ工事等のノウハウをあまり持っていない会社だったら・・・

 

よくある失敗パターン~その1.

ビルが古くなるにつれ空室が増える、賃料を下げる、という負のスパイラルに陥る。

 

よくある失敗パターン~その2.

必要以上に豪華な設備やデザインにお金をかけていて、その割に賃料相場以上では貸せていない、あるいは空室がなかなか埋まらないという状態に陥る。

大企業でも全ての規模や用途の管理や設計が得意という会社は殆どありません

ビルには規模の大小から、店舗やオフィス、住宅等の種別の違いがありますし、また、自分で使用するのか賃貸用なのかも重要です。

 

そして、ここがとても重要なことですが、こういう不動産の種別、ビルの種別の違いによって、その管理や設計のポイントや必要な体制、ノウハウが異なるということです。

 

ビルオーナーに初めてなられる方等は「大きな有名な会社ほど、少し高くても、何でも一番上手くできるんだろう」と思われている方が意外と多いことに驚かされます。

 

大会社は私たちのような中小企業よりも、確かに組織力もありサービスの均一性とか優れている部分がたくさんあるでしょう。

しかし、会社の規模だけで管理会社の得意分野を判断してはいけません。

こんなビルとあんなビル・・・

同じ「管理」といっても

全て業務内容が同じなわけがありません

規模や用途に応じた経験と適材組織が重要

その企業のホームページとかを見ればおおよそわかりますが、丸の内にあるような大型ビルばかりが掲載されていれば、その会社はそういうビルの管理を専門にしており、組織も人もノウハウもそこに集中しているはずです。

そういう組織で中小規模のビル管理をやれば、できないことはないでしょうが、彼らから見ればよほど高い手数料を貰えないと「儲けの少ない美味しくない案件」になるうえに、中小規模のビルに特有のノウハウは、そういうビルの管理実績が少なければわからないこともたくさんあるのです。

 

中小規模のビルに強い私たちのような管理会社の方が得意なことがある一方で、大型ビルではそれに対応できる人員組織がなければできません。

 

 

 

 

 

Better leave it to a specialist.

私たちが選ばれる理由~それは中小規模の賃貸ビルに強く管理も設計もできる会社だから

賃貸ビルの長期的な資産価値を維持し価値を上げていくために必要なこと

賃貸も自用も自ら開発・設計・管理してきたからその違いがわかります

一級建築士事務所 / 総合ビル管理業

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アドバンスシティプランニング

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賃貸用の中小ビル・中古ビルの開発や

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土地から取得して新規開発した店舗住居複合の賃貸ビル「ルーエプラッツ三軒茶屋」

なぜ管理もできる設計会社は賃貸ビルに強い設計ができるのか?

賃貸オフィスや賃貸店舗、住居複合ビル等の

リニューアルや大規模修繕、リノベーション

コンバージョン、建替えや新規開発で必要なこと・・・

 

それは・・・

賃貸ビルとしての費用対効果を見極めた

 

シンプルな機能美と最適なプラン設計

長年の賃貸ビルの管理の中でテナントからのニーズや修理実績などの経験値が蓄積され、それを設計に生かすことができるのです。

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自らがビル管理もしている

設計会社だからこそ

わかることがたくさんあります。

or Cost?

 

私たちが選ばれる理由~空室募集広告の独自ノウハウをご紹介

Studio C+

設計もできる管理会社だからこだわること・・・

不動産業界の募集広告「マイソク」の広告としてのクオリティは?

例えば、見栄えが重要な要素でもある新築物件やリノベーションした物件等では、募集広告での見せ方・伝え方の巧拙が募集効果を大きく左右します。

せっかくお金をかけてリノベーションしても、募集広告に魅力がなければ、その効果は大きく減ってしまいます。

 

しかし、多くのケースで「マイソク」と呼ばれる「不動産広告」の募集紙面ではそうした物件の見栄えの良さが伝わらないようなクオリティの低い写真が使われていることも多く見受けられます。

 

そんなマイソクでは、せっかくの新築やリノベーションの良いイメージが伝わらず成約まで時間がかかったり、酷いケースでは、募集広告に問題があるのに、家賃が高いから決まらないのでは、と本当は決められるかもしれない妥当な賃料設定を値下げしてしまうことにもなりかねません。

STUDIO C+で制作サポートしたマイソクですが、建物外観は誇大広告にならないよう電線を消していないものを使用するといった点等、法的なルールの範囲内でビジュアルクオリティを追求しています。

Visual Quality

STUDIO C+で制作した写真やCGです。見栄えの重要な物件には、それが伝わるようなクオリティのVisualに仕上げます。

建築デザインディレクション / 株式会社ワンダーウォール / Photo by Studio C+

私たちが選ばれる理由~リノベーションによる空室対策の成功事例を通じて私たちの強みをご紹介

設計もビル管理も

 

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できることがあります

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・内覧会の実施と仲介業者アンケートに基づく市場調査

 

・業界の常識とは異なる差別化戦略の検討

 

・ビルのポジショニングを変えるバリューアップ戦略

 

・コスト対効果を考えたリノベーションのデザイン決定

 

・リノベーションと同時に検討した空室募集の実践的なノウハウ

上記の他、右のような実際の

リノベーション工事と空室対策の実際

をご紹介しています。

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