賃貸ビルオーナー様 はマイソクとは何か」ご存知ですか? 

マイソクが悪いとどんな空室対策を講じても効果が出ません

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リノベーションした空室のテナント募集に欠かせないマイソクの条件とは?

「マイソク」とは賃貸用不動産の空室や売却物件の募集図面です。ご自身の物件のマイソクを見たことはありますか?

 

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なぜ異なるデザインでマイソクを作ったのでしょうか?

同じ物件でもマイソクの作り方次第でこれだけイメージが変わります。

この2つのマイソクは、どちらかが優れている、ということでなく、敢えて大きく異なるイメージで2通り作ったものです。

 

新築のデザイナーズマンションの空室募集のためのマイソクですが、募集戦略としてターゲット層を2つ設定しました。

ひとつは、特に「デザイナーズ」へのこだわりはない一般層、もうひとつは、個性的なコンクリート打ち放しのデザイナーズ物件を探している層です。そして、新築なので複数の部屋の募集を行いますが、どちらかを選ぶのでなく、複数タイプのマイソクをどちらも仲介業者ネットワークに流通させました。

例えば、これが私たちの「集客確率を上げる」ための空室対策の広告手法のひとつです。

 

しかし、このようにマイソクに手間をかけている仲介業者さんや管理会社さんは少ないのではないでしょうか?

一度、ご自身のビルで空室が発生した際に、募集をお願いしている業者さんにマイソクを見せてもらって確認してみてはいかがですか?

必ずしも凝ったデザインが必要な訳ではありません

新築やデザイナーズマンションのマイソクは凝ったデザインが必要だと言っている訳ではありません。

 

マイソクは他の多くの仲介業者さんにお客様にセールストークしてもらうための手元営業パンフレットのようなものです。従って物件概要書としての説明事項や物件の売りになるポイント等が適切に掲載されていて、わかりやすいことが前提です。

 

どんなにデザインに凝った紙面でも、仲介業者からみて「わかりづらい、必要項目が掲載されていない」と、「使えないマイソク」としてゴミ箱行きです。

従って、一般的には独自性のある凝ったデザインよりも定型的な配置に決まった要素を並べていく仲介業者さんにとって「見慣れたパターン」の方が使い勝手がいいマイソク、ということにもなります。

しかし、実はここにひとつの大きな落とし穴があります。

 

つまりこの業界では「マイソクなんて定型の物件概要書だ、そんなものに手間暇かけてられない」ということで、「物件の魅力をキャッチコピーとビジュアルで伝える広告でもある」という意識が薄れると、結果的には、マイソク作りは広告作り未経験の不動産会社の営業事務員が作るもの、物件概要や募集条件に誤りがなければ十分、という位置づけになってしまいがちなのです。(それでも十分な物件もたくさんあるし、私たちもそれで十分な物件はそうしていますが・・・・)

 

そうなると問題は、一定のビジュアルクオリティが必要な物件のマイソクの場合です。事案に応じてクオリティの高いマイソクを作れる社員がいない場合、外部の広告制作会社に外注すればいいのですが、実は、この業界は外注して成約させられないと費用が赤字になってしまう、という事情があるためマイソク制作を外注しづらいのです。

マイソク(不動産広告チラシ)の重要性がわかるリノベーション事例ブックの一部を抜粋してご紹介

リノベーションしたのに空室が埋まらないのはマイソクが原因かもしれません

Floor Renovation

リノベーション後のフロア写真のクオリティが違うと・・・

コンパクトデジカメ撮影 修正無し

一眼レフ撮影 歪み補正と色調補正の修正済

まるでリノベーション前のよう・・・

天井照明はライティングレール式にリノベーションしてLEDスポットライトを採用、床は鮮やかなブルーのタイルカーペットで張り替えました。

このオフィスフロアを左の写真でマイソクや空室募集サイトに掲載されたらどうなるでしょうか?

これでは、お金をかけてリノベーションしたばかりのフロアにはとても見えないはずです。

 

人間は視覚からのインパクトを大きく受けますので、募集広告で、いくら「リノベーションしました」というキャッチコピーを謳ってもビジュアルの魅力が伝わらなければ集客効果は出ません。

 

つまり、マイソク全体のデザインクオリティには目をつぶれるとしても、最低限、見逃してはならないのは物件写真のクオリティということになりますが、実は、さきほどと同じ理由で、物件写真も左のような写真を平気で使用してしまっているマイソクやネット広告で溢れているのが実態なのです。

 

Studio C+

STUDIO C+は北辰不動産グループ内の不動産広告物制作のサポート専門チームです。

不動産の募集広告「マイソク」に使われている写真のクオリティは大丈夫ですか?

見栄えが重要な要素でもあるリノベーションでは、募集広告での見せ方・伝え方の巧拙が募集効果を大きく左右します。

 

つまり、新築やリノベーションしたような見栄えの重要な物件のマイソクで使用される写真のクオリティが低いということは、物件本来の魅力を伝えられていませんので、相当な期間の機会損失をしている懸念があります。

 

絶対にプロカメラマンレベルの100点満点の写真が必要ということではなく、少なくとも、新築、築浅、デザイナーズ、リノベーション物件等はある程度、見栄えのいいハイクオリティな写真をマイソクに使用すべきです。

こちらはプロによる100点の写真ではありません。

Studio C+チームの一般社員が撮影と加工修正テクニックを習得して仕上げたものです。

Visual Quality

Studio C+の写真やCGの制作ポリシー ~ 常に空室対策の広告パーツとしてストック

3Dオフィスレイアウト

フル・コンピュータグラフィクスで、オフィスレイアウト図を制作した事例。

フロア図だけでは、入居検討者が広さをイメージしづらいことから、実在する家具の寸法と同じCG家具を配置して、検討しやすくしています。

 

私たちが作った家具レイアウトCGを気にいられて、入居契約後に実際のレイアウトの参考にされたテナント様もたくさんおられます。

 

家具CGによるステージング

実際の室内写真にコンピュータグラフィクスの家具を合成して、バーチャル・ステージングを行った事例。

 

日本で「ステージング」という言葉は最近、ようやく話題になりつつありますが、私たちは何年も前からこうしたCGによる家具合成でモデルルーム撮影まではできない物件でも、ステージングを行ってきました。 

Studio C+チームでは、このように、ただ単に綺麗な写真やCGを制作しているのでなく、賃貸ビルとして必要になる空室募集時の広告パーツであることを常に意識し、実践的な空室対策ノウハウ等を現場と共有した上でのプロデューサーの立場で制作していることが、一般の広告制作会社等への外注と大きく異なる点です。

 

そして、そのパーツを使用して効果的なマイソク作りを行いリノベーション等の見栄えの重要な賃貸物件のテナント募集の効果を最大化するようサポートしています。

KASERU

他社では入手できない独自ノウハウを公開

RENOVATION

・内覧会の実施と仲介業者アンケートに基づく市場調査

・業界の常識とは異なる差別化戦略の検討

・ビルのポジショニングを変えるバリューアップ戦略

・コスト対効果を考えたリノベーションのデザイン決定

・リノベーションの空室募集におけるマイソク作りのノウハウ

上記の他、右のような実際の

リノベーション工事と空室対策の実際

をご紹介しています。

新築なのに、あるいは原状回復(リニューアル)やリノベーションしたのに空室が埋まらない、そんなビルオーナー様へ

管理も設計もできて自らも50年以上のビル賃貸事業ノウハウがある私たちにご相談下さい

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