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賃貸ビルのリノベーション再生

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KASERU

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リノベーションの

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3つの視点から

実際の事例でご紹介

 

RENOVATION

えっ!そこにお金をかけますか?

中古・中小・賃貸ビルの

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3つの秘密とは?

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三位一体

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賃貸ビルのリノベーション費用、どこにお金をかけるべきか?

賃貸も自用も自ら設計・管理してきたからわかります

賃貸用の中小ビル・中古ビルのリノベーションに必要なことは

コストバランスのとれた機能美設計

設計も管理もできる私たちにご相談下さい

Common

=共用部にメスを入れる

DIY

=入居者の内装カスタマイズ

Staging

=入居後イメージの具体化

Before

一級建築士事務所

リノベーション・コンバージョン・大規模修繕・建替え・新築まで

中小規模の賃貸ビルの設計と管理をトータルサポート

中小規模の店舗ビル、オフィスビル、住居複合ビルを中心に

数百の設計実績、200棟以上の管理棟数があります

見栄えだけを追求するデザインではなく

賃貸ビルとしての最適なプラン設計をご提案します

Common Space

Management 

& Design

 

リノベーション事例ブックの内容の一部を抜粋してご紹介

私たちがお手伝いした、世界的インテリアデザイナーの片山正通さんの会社の事務所として新築したオフィスビルのエントランスです。

 

賃貸ビルと違って、ビルに入居する本人のためのデザイン設計であり、細部まで徹底的にこだわって自分の表現したいビルを建築されました。

 

このビルは会社の事務所であると同時に、おそらくは片山氏のデザインを伝えるプレゼンの場であり、また、この建物そのものが、プレゼンテーションの象徴なのだと感じました。

 

ある意味、賃貸ビルとしての事業収支で考えると、ここまでのものは創れないのも事実ですが、その建物の中でも、片山氏が特にこだわって強烈なインパクトのあるデザインを採用しているのがエントランスです。

建築デザインディレクション / 株式会社ワンダーウォール

Common Space Renovation

 

Entrance

Design

 

エントランスはビルの顔

とは言え、賃貸オフィスビルでエントランスにどこまで費用をかけられるか不安も・・・

Before

After

こちらは、私たちが中古で購入した賃貸オフィスビルのエントランスです。

 

リニューアル前は入口を入ると正面にポストが並び、確かに機能的には使いやすいのですが、上の写真のように、見た目は少し残念な状態になっていました。

 

空室のフロアのポストにはテープが張られ、これでは「テナントが逃げ出しているビル」というイメージまで漂ってきます・・・

 

もちろん、使いやすさ=機能ですが、私たちは、見た目がスッキリしていることも機能のひとつだと思います。

 

見た目の好みにこだわり過ぎることと、誰が見てもスッキリと美しいことは、同じではありません。エントランスが美しいと入居者の毎日の出勤時の気持ちをリフレッシュしてくれます。また、空室募集時も、検討者のイメージを大きく左右します。

 

共用部はビルオーナー様だけが改善できて、かつ入居検討者の心理に大きな影響を与える場所なのです。

 

しかし、前テナントが退去して汚れたフロアは、そのままでは募集が難しいため原状回復工事を実施しますが、オーナー心理としては、この段階でエントランスにお金をかけることはなかなかできないものです。

このビルのエントランスは何か手を入れなければならないほどの汚れや破損個所がある訳でもなく、社内でも「少しクリーニングするくらいで十分では」という意見もありました。

 

しかし、平成築の新耐震ビルで外観もまだ綺麗なビルが、なぜ稼働率が大きく低下していたのか・・・という課題があったのも事実。

 

私たちは、前オーナーから稼働率が下がった状態でビルを取得するに際して、まだ建て替えまでには数十年単位で持たせるべき、この賃貸オフィスビルの長期安定稼働に必要な条件と現在のギャップを探しました。

 

そして一定のコストの中で、どこに資金を投下して、どのようなバリューアップ工事とテナント募集戦略が最も有効かを議論しました。

 

複数の空室の各フロアをリノベで一新する、という工事費の見積をみたら、さすがにエントランスにお金をかける気が失せました。

 

そんな中でなぜ、このエントランスのリノベーションに踏み切れたのか、そして工事費用をどのように捻出、配分したのか・・・・

 

事例ブックではその秘密を公開しています。

Entrance

Do It Yourself

Renovation

Cost

 

なぜ流行のフローリングにしなかったのか?

このオフィスビルは原状回復して普通のオフィス内装にするだけでも貸せないことはない、という新耐震で比較的綺麗な物件でしたが、賃料を下げないと苦戦する状況でした。

 

そこで前テナント退去の際に原状回復費に資金を追加してリノベーションすることを検討しました。

 

立地がIT、クリエイター系企業が好むエリアであれば、床をフローリングにしてしまっても良かったのですが、より幅広い入居者を集客する必要もあるため、フローリングにしてコスト的に元に戻しづらいものにするよりも、汎用性の高い内装デザインを採用したのです。

 

その代わりに天井照明はLEDスポットライトを採用して、入居検討者が一定範囲でお洒落にカスタマイズしやすい内装デザインに仕上げました。

 

入居者を特定してもいいなら・・・フローリングもあり

一方、左のフロア写真は実は旧耐震のオフィスビルで、新しいビルを好む層をターゲットとして内装だけを綺麗にしてもコストもかかる割に集客も難しいという理由から、いっそのこと特定層だけに的を絞った方が集客しやすいという判断でリノベーションされた物件です。

 

こういう条件で内装デザインを考えるなら、入居者のDIYの余地を残すよりも、もはや「レトロモダン」という内装にしてしまう方がビジュアル的にもわかりやすいという判断で、黒い天井にスポットライト、床はフローリングという内容です。

 

問題は、私たちがこのビルを取得した時点で既に前オーナーがこの内装に工事済みの一方で、テナント募集がまだ途中だったことです。

こういう内装は一般受けはしなくても特定層には人気がある「刺さるデザイン」ですが、そうした層への募集ノウハウがないと意外と苦戦するものです。

つまり、いずれの場合でも、今時のオフィスビルではリノベーションしただけでは、内覧者はそう簡単に増えないということです。

 

どんなにリノベーションにお金をかけても、その魅力を適確なルートで適確な見せ方で広告募集しなければいつまで待っても入居検討者は現れません。

しかし安易に賃料を下げてしまうのでは、リノベまでした甲斐もなくなります。

Do it yourself

Virtual Staging

Management

 

天井スポットライトとブルーの床の部屋をCG家具で演出(ステージング)

天井照明がスポットライトで床はフローリング、というパターンは実は個性的なようで、けっこう良くみかける定番のリノベ内装です。

 

一方、天井がスポットライトで床をブルーのタイルカーペットにした内装は逆に少ないため、入居検討者が実際にどんなオフィスにできるのかをイメージしづらいという心配があります。

 

そこで、家具との組み合わせ、カラーコーディネートで、実はこのブルーの床がモダンでクリエイティブなオフィスにできる、しかも、フローリングでは出せない差別化されたカッコいいオフィスにできる、ということをビジュアルで伝えるように実際のリノベーション後のフロア写真に家具をCGで合成して作成しました。

 

家具がCGのため「Virtual Staging」とでも言えるものです。

 

結局、このフロアはこのCG合成のStaging画像を使用した募集広告で、すぐに入居検討者が現れて成約に至りました。

つまり、さらなるコストアップとなるフローリングの床は必要なかったのです。

Studio C+

Virtual

Strategy

 

Staging

不動産業界の募集広告「マイソク」の広告としてのクオリティは?

私たちには不動産募集の広告制作を外注しなくても社内に3DのCG家具を合成するテクニック等のある「Studio C+」という不動産広告の専門チームがあります。

一般的には、分譲マンション等の広告費用をたっぷり予算で計上してあるような物件の本格的な広告制作と違って、中小規模のビルや数室のみの空室募集では、実際には予め広告制作に予算を取れるケースは殆どありません。

 

フロアの天井を黒くしてみたらどうなるか、という入居検討者が内覧に来た場合に、実際に決めてくれるかどうかわからない相手に、外注ベースで費用と時間をかけて見せる、ということは現実にはなかなかできないことです。

 

Studio C+は、単に社外の広告代理店機能が社内にあるということでなく、物件の募集戦略を現場と一緒に考えて効果的な空室対策や物件販売を行う「広告プロデュース」を目的としています。 

見栄えが重要な要素でもあるリノベーションでは、募集広告での見せ方・伝え方の巧拙が募集効果を大きく左右します。せっかくお金をかけてリノベーションしても、募集広告に魅力がなければ、その効果は大きく減ってしまいます。

 

しかし、場合によっては、入社して数か月程度の新人で広告制作の経験も技術も不足するような事務社員に「マイソク」と呼ばれる、まさに「不動産広告」の募集紙面を作らせるようなことが行われているケースも多いと思われます。

 

そんなマイソクでは、せっかくのリノベーションの見栄えの良いイメージが伝わらないような写真も平気で使われていたりします。

STUDIO C+で制作サポートしたマイソクですが、このデザインイメージが好みではない層も想定されるため、複数のデザインパターンを制作して流通させました。

Studio C+

不動産業界のADという広告費の実態とは・・・

「ADと呼ばれる広告費を仲介業者に支払うことがよくあるじゃないか」って?

実は、ADもらえる物件だからといって広告を外注するようなケースは少ないのです。

だいたい、広告に使用している物件写真のクオリティを見れば、そのレベルは容易に推定できます。

 

「物件概要や募集条件を伝える紙面だから・・・そこに間違いがなければ十分」・・・そんな意識が伝わってくる物件写真やマイソクを目にすることが、なぜ多いのか・・・・不動産仲介手数料、というものが、実は成約しなければもらえない、という性質のものであり、自社が成約させられるかどうかわからない物件の広告を外注すると、費用倒れになる可能性があるからなのです。

Visual Quality

Studio C+の写真やCGの制作ポリシー ~ 常に空室対策の広告パーツとしてストック

3Dオフィスレイアウト

 

フル・コンピュータグラフィクスで、オフィスレイアウト図を制作した事例。

フロア図だけでは、入居検討者が広さをイメージしづらいことから、実在する家具の寸法と同じCG家具を配置して、検討しやすくしています。

 

私たちが作った家具レイアウトCGを気にいられて、入居契約後に実際のレイアウトの参考にされたテナント様もたくさんおられます。

 

家具CGによるステージング

 

実際の室内写真にコンピュータグラフィクスの家具を合成して、バーチャル・ステージングを行った事例。

 

日本で「ステージング」という言葉は最近、ようやく話題になりつつありますが、私たちは何年も前からこうしたCGによる家具合成でモデルルーム撮影まではできない物件でも、ステージングを行ってきました。 

モデルルームのプロデュース

 

実写に家具を持ち込んでのモデルルーム写真の撮影をプロデュースした事例。撮影は、外部のプロカメラマンに発注。

この事例では、最小限の家具を使って「SOHO」の部屋を表現するというステージングの写真。

 

予算や必要に応じて、外部の専門家に発注する場合もありますが、重要なことは賃貸募集の広告戦略に基づいて必要な写真やCGを制作することです。

 

こうしたノウハウのない外部専門家に単に写真撮影やCG制作を発注しても、写真やCGの専門家として綺麗にはできると思いますが、きちんと発注の指示をしなければ本来の目的にかなった効果的な広告パーツにはならないでしょう。

竣工写真集の制作

 

設計開発を受託した物件のオーナー様に納品した竣工写真集。

 

一般的には竣工写真は施工会社が専門の会社に発注して製作しますが、結局は工事費の中に含まれていて製作費は安くはありません。

しかも、竣工写真集では、空室募集時の室内写真が不足することが多いのです。

 

そこで、賃貸物件の場合、原則として、一般の竣工写真以上に各フロアや住戸毎に、必要なカットを全て撮影させて頂くようにしています。

いいパートナーを持った

ビルオーナー

賃貸ビルのツボを押さえた設計会社

建築アート写真の撮影と制作

 

私たちがビルの新築をお手伝いした、世界的インテリアデザイナーの片山正通さんの会社事務所ビルのエントランスです。

賃貸ビルと違って、ビルに入居するご本人がデザインディレションされた建物であり、細部まで徹底的にこだわって自分の表現したいビルを建築されましたが、このビルは会社の事務所であると同時に、おそらくは片山氏のプレゼンの場なのだと感じました。

 

一般賃貸用のビルでは、ここまでのものは創れないと思いますが、個人の住宅や自社ビルであれば、ご予算の範囲でこだわりの建築を追求するのも不動産の贅沢な楽しみです。

 

この写真は建物自体がアートと言える作品であり、そのイメージを当社のホームページでご紹介するために撮影し、会社名を印象的に加工合成しました。

 

成功するリノベーションとは3社の連携による

 

空室募集のトータルな戦略があってこそ、

 

その効果が最大化されます。

 

そして、デザインも費用の規模も募集戦略と

 

賃貸ビルとしての適正な事業収支から、

 

導き出されるべきものです。

建築デザインディレクション / 株式会社ワンダーウォール / Photo by Studio C+

このように、ただ単に綺麗な写真やCGを制作しているのでなく、賃貸ビルとして必要になる空室募集時の広告パーツであることを常に意識し、実践的な空室対策ノウハウ等を現場と共有した上でのプロデューサーの立場で制作していることが、一般の広告制作会社等への外注と大きく異なる点です。

・内覧会の実施と仲介業者アンケートに基づく市場調査

 

・業界の常識とは異なる差別化戦略の検討

 

・ビルのポジショニングを変えるバリューアップ戦略

 

・コスト対効果を考えたリノベーションのデザイン決定

 

・リノベーションと同時に検討した空室募集の実践的なノウハウ

KASERU

RENOVATION

上記の他、右のような実際の

リノベーション工事と空室対策の実際

をご紹介しています。

結局・・・コストと機能美のバランスがとれた効果的なリノベーションで空室対策を成功させる条件とは?

管理も設計もできる会社に相談することです

管理会社の変更までは考えていない 

リノベーションまでは踏み切れない

というビルオーナー様も

まずは空室募集からお気軽にご相談下さい

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