相続対策のための不動産購入

失敗しないか不安な方に

リノベーションから建替えまで

設計からビル管理まで

Design?

東京の店舗ビル・事務所ビル等の

中古ビル・中小ビルのオーナー様へ

Cost?

賃貸ビルの設計には

バランスをとるべき

機能美の境界があります

店舗・オフィスから住宅まで

ADVANCE CITY PLANNING

検討時に見落としがちな注意点、物件タイプ別のメリット・デメリットを記載したガイドを無料でご提供中

賃貸ビルに必要な設計とは将来にわたって管理しやすく貸しやすいシンプルな機能美を追求する設計です

なぜ不動産購入が相続税対策になるのかという説明から、

「節税効果が高い物件」はどういったものかについて、わかりやすく解説しています。

「相続税が8割以上圧縮できた」ってホント?

 

「都心の区分オフィス」が人気って聞いたけど?

 

「タワーマンションの高層階」ってもう通用しないの?

  

「一棟木造アパート」は空室率が上がってるから危険?

  

「新築一棟RCマンション」は利回りが低いからダメ?

オフィスの

リノベーション

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賃貸ビルオーナー様に私たちが選ばれる理由

30年を超える

設計と管理の実績

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中小規模の店舗ビル、オフィスビル、住居複合ビルを中心に

数百の設計実績、200棟以上の管理棟数があります

「子供たちのために、そろそろ相続対策を真剣に考えないと」

相続というのは何度も体験するものではありません。

多くの方は一生で1度だと思います。

 

資産を多く持っていれば、相続の際に遺産に対して莫大な税金(相続税)が発生します。

事業を行われていたり、資産管理会社をお持ちの場合は、その経営も事業継承しなくてはならなくなります。

 

そのための検討開始は早ければ早いほど、余裕を持った準備ができます。

そんな資産家の方に多く選ばれている方法が、収益不動産購入による相続対策です。

でも、安易な不動産購入による相続対策にはこんな落し穴が!

相続対策でアパートを建てたのに、逆に負債になってしまった

最近よく伺う話です。

郊外に畑などの土地をお持ちの方が、サブリース等のメリットに魅かれて借金をして木造アパートを建築。

 

しかし、元々の立地が駅からバス便など賃貸物件に適さなかった場合や、近隣の競合物件の林立などの要因で賃貸需要が思ったほど伸びず、当てにしていた運営会社とのサブリースの契約も賃料改定の交渉が上手くいかず解約になり、融資の返済にも滞る事態に。

 

物件を手放したくてもなかなか買い手が見つからず、安価で売却したことでローン残債だけ残ってしまったという例もたくさんあるようです。

エントランスはビルの顔・・・なのに

こちらは、私たちが中古で購入した賃貸オフィスビルのエントランスです。

 

リニューアル前は入口を入ると正面にポストが並び、確かに機能的には使いやすいのですが、上の写真のように、見た目は少し残念な状態になっていました。

 

空室のフロアのポストにはテープが張られ

これでは・・・・・・

都心のシェアハウスをサブリース付きで購入したら運営会社が破綻してしまった

ニュースでも話題となっているシェアハウス問題。

1戸あたりの専有面積を6帖程度に抑え、水回り等を共用とすることで総戸数を増やし、トータルの賃料収入を増やすことが可能なため、新築でも比較的高利回りが期待できるという触れ込みで、首都圏を中心に急激な勢いで建築されていきました。

 

入居者側も初期費用や家賃を抑えることが可能なため、双方にメリットしかないように見えますが、共用部に起因する住民同士のトラブルや、初期費用が比較的安価なことによる定着率の低さ(退去も比較的容易)等のシェアハウス特有のリスクにより、長期的な安定稼働が難しいという問題も抱えています。

 

 

Entrance Renovation

Before

After

サブリースを含む運用パッケージで売り込んでいたため、本業が忙しいサラリーマン大家の方や不動産投資の経験が少ない方に人気でしたが、運営会社の破綻により問題が露見。売却したくても、元々割高で購入していたため、希望の価格では買い手がなかかな見つからず、保有する場合でも自身が直接運営するか新たな運営会社を探すかなど、厳しい選択が迫られています。

 

さらに、金融機関が融資審査の段階で預金残高を書き換えたり、契約書を二重に作成していたという事例(※)も出る等、単なる不動産投資の失敗以上の問題に発展しています。

 

 

※「書き上げ」という一種の詐欺行為です。私たちは2016年発行の不動産投資ガイド「融資審査編」で既にこの問題を取り上げ、投資家の皆様に警告を発していました。

利回りの高い中古のアパートを買ったら、逆に持ち出しが増えてしまった

都心部ではなく地方や郊外の築古アパートは、そこそこ駅から近ければ稼働率も高く、価格もお手頃で都心よりも高い利回りが期待できると、相続対策だけではなく収益不動産運用による収入を考えている方に人気の物件です。

 

ただ、そういった物件は老朽化と共に修繕費が嵩むことは避けられず、賃貸競争力の低下から空室や募集費用の増加などのリスクも考えておかなければなりません。それを忘れると、キャッシュフローを目的に物件を購入したのに、結局持ち出しの方が増えてしまったなどということにもなりかねません。

 

さらに、今後、地方の人口は急速に減少することが予想されているため、出口を考えたシビアな賃貸運営の戦略が必要になります。

新耐震ビルの事例

エントランスが変わればビルイメージも一新

旧耐震ビルの事例

このビルのエントランスは何か手を入れなければならないほどの汚れや破損個所がある訳でもなく、ここに大きな費用をかけてまで・・・という議論もありました。

 

しかし、平成築の新耐震ビルで外観もまだ綺麗なビルにもかかわらず、稼働率が大きく低下していたため、何らかの改善策が必要でした。

 

そうした事情の中で、なぜ、このエントランスのリノベーションに踏み切ったのか、そして工事費用をどのように配分したのか・・・・事例ブックではその秘密を公開しています。

相続対策のために急いでタワーマンション上層階を買ったのに、国税庁に否認されてしまった

一方、右上のフロア写真は実は旧耐震のオフィスビルで、私たちが取得する前にこの内装にリノベーションされていました。

 

古くなったオフィスの床をフローリングを貼ってしまう内装は特定層にはとても人気がある「刺さるデザイン」で、私たちも、フローリングの床にすることも検討しましたが、左の新耐震ビルでは、なぜ床をタイルカーペットのままの内装にしたのでしょうか?

 

その理由は、事例ブックをご覧ください。

タワーマンション上層階の希少価値を含んだ市場価格と、

希少性を評価対象としていない相続税評価額の価格差を利用した相続税対策です。

 

新聞広告やセミナー等で注目を集めましたが、亡くなる間際の駆け込み購入が国税庁によって実利用実績のない相続税対策と判断され、否認された例も報告されています。

 

また、湾岸地区を中心とした物件供給の飽和により、価格価格の下落も懸念され、売却したとしても

「普通に相続税を払ったよりも資産が減ってしまった」

なんてことにもなりかねません。

 

 

Floor Renovation

不動産の購入には、現在の価値や利回りだけでなく、将来も見据えた「物件を見る目」が必要になります

そんな時に役立つガイドを

私たちが作成しました

不動産購入による相続税対策に特化した手引書です。

 

「自分で作って都合のいいことばかりを書いてるんじゃないの?」

 

そんなことはありません。

弊社とも親密にお付き合いさせていただいている、

独自で相続・事業承継の経験豊富な税理士法人に

監修していただいた根拠ある内容です。

 

不動産投資ガイド 

「不動産投資による相続対策」で失敗しないために

主なコンテンツ

 

・「8割以上」圧縮できる相続対策って本当に大丈夫でしょうか?

 

・相続税評価額は相続発生時点の税法が適用される

 

・「区分オフィス」で8割以上の評価額減~

 「一棟を他人と共有」というリスクをどう判断するか?

 

・タワーマンションはもう相続税対策としてはダメなんでしょうか?

 

・相続対策のスタンダード「一棟収益ビル」という選択

Virtual Staging

詳細は無料でお送りする資料でご確認ください!

企業概要はこちら

北辰不動産株式会社は、1964年創業以来、50年にわたり総合不動産業に携わってまいりました。

これからも、「+(プラス)を作る」のコーポレートメッセージのように、不動産に対する付加価値を作り続ける企業であり続けます。

相続対策に「東京23区内の新築一棟RCマンション」という選択肢

リノベーション後のオフィスフロアのイメージをわかりやすく伝えるCG合成のステージング手法

ビルオーナー様の日常の細かなお困りごとから

リフォーム、リノベーション、空室対策から

建替えや新築までワンストップでご相談頂けます。

管理会社の変更までは考えていない 、リノベーションまでは踏み切れない・・・

中小企業のオーナー様や資産を多く持つ地主の方に支持されている、新築・築浅一棟RCマンション購入による相続対策。短期的な相続税の圧縮効果はもちろん、耐用年数が長く、賃貸競争力の下落も比較的緩やかなRC物件のメリットを生かして、子孫へ残す長期保有可能なコア資産として選ばれています。

 

北辰不動産グループでは、東京23区内の駅から概ね10分以内の好立地に、低層コンパクトなRCデザイナーズマンションを建築し、そういったニーズを持つ方々へご案内しております。

一級建築士事務所 / 総合ビル管理業

プラスを創る Since 1964

 

株式会社

アドバンス・シティ・プランニング

管理から企画開発、設計、運用、売買まで豊富なビル賃貸事業ノウハウがある私たちにご相談下さい

実績例

北辰不動産の50年を超える賃貸ビル事業の経験と

アドバンスシティプランニングの30年を超える設計と管理のノウハウで

賃貸ビルオーナー様の多様なニーズをトータルにサポートいたします。

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COCOFLAT IKEBUKURO

ココフラット 池袋

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ココキューブ下丸子

上記の他、右のような実際の

リノベーション工事と空室対策の実際

をご紹介しています。

エントランス

自由が丘 店舗ビル

2F エレベーターホール

洋食店舗

和食店舗

赤坂 飲食店舗住居複合ビル 2棟

COCOCUBE AKABANE

ココキューブ赤羽

外観 全景 8階建

エントランス

恵比寿 飲食サービス店舗

COCOSPACE恵比寿

花小金井 マンション

エントランス

住居 室内

COCOFLAT SANGEN-JAYA

ココフラット三軒茶屋

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